Hukuk arşivleri - Avukat Alperen Cihan Çetinkaya | İzmir Avukat | Gayrimenkul | Kamulaştırmasız El Atma | İmar | Kamulaştırma | Kentsel Dönüşüm Avukatı | İzmir En İyi Avukat | İzmir Gayrimenkul Avukatı

6 Kasım 2022
haricen-satim-izmir-gayrimenkul-avukati.jpg

Gayrimenkulün öngörülen biçim şartına uyulmadan satılmasına haricen satım denir. Burada tescil yapılmamış olmakla beraber, alacaklı gayrimenkule zilyet olmuştur[1]. Tapuda kayıtlı bir gayrimenkul, borçlandırıcı ve tescil işlemlerinin yapılması esnasında yasanın aradığı şartlara uyulmadan, noterden bir satış vaadi ile veya adi yazılı şekilde gerçekleştirilmiş bir akit ile tescil işlemi de yapılmadan satılmış olabilir[2].

Yargıtay uygulamada çok rastlanması sebebiyle haricen satımlarla ilgili pek çok İçtihadı Birleştirme Kararları vermiştir. 10.07.1940 tarih ve 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre; haricen satış sözleşmesi ile semeni ödeyip gayrimenkulü teslim alan alıcı, sözleşmenin geçersizliği hasebiyle gayrimenkulü geri vermeye mecburdur. Bir taraf geri verme borcunu yerine getirmedikçe diğer tarafı geri verme borcunu yerine getirmeye davet edemeyeceği gibi alıcı ödediği bedel kendisine geri verilinceye kadar, gayrimenkulü muhafaza edebilir[3]. Böylelikle taraflar karşılıklı ödemezlik defi ileri sürebilecekleri gibi yine satıcı aldığı bedeli alıcıya geri verinceye kadar alıcının gayrimenkulden yararlanmasına rıza göstermiş sayılır. Bu sebeple de tazminat ve ecri misil talep edemez[4].

Yine Yargıtay vermiş olduğu kararlarda gayrimenkulü haricen satın alan alıcının gayrimenkul üzerine bina inşa etmiş olması veya ağaç dikmesi halinde satıcının rızasının varlığını kabul etmektedir. Hatta eğer binanın ya da dikilen ağaçların değeri gayrimenkulün değerini aşıyorsa o vakit alıcının gayrimenkule zilyet olması sebebiyle 4721 sayılı Medenin Kanunun 724.maddesine dayanarak gayrimenkulün mülkiyetini talep edebileceğini kabul etmiştir[5].

Tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullerin haricen satımının geçerli olup olmadığı konusunda doktrinde çeşitli görüş ayrılıkları mevcuttur. Bir görüşe göre; haricen satımda sadece zilyetlik değil gerçek anlamda gayrimenkulün satımı söz konusudur. Bu gayrimenkul satış sözleşmesi ise biçim şartına uygun olmadığından geçersizdir. Satıcının zilyetliğini kaybettiği ya da zilyetlik hakkından vazgeçtiği iddia edilemeyeceği için satıcı, alıcıya teslim ettiği gayrimenkulünü, masrafları ve bedeli iade ederek geri almaya hakkı vardır[6]. Yargıtay başlarda bu görüşü benimserken daha sonraları görüşünü tamamen değiştirmiş ve tapusuz gayrimenkulün satımında satıcının zilyetliğini devrettiğini kabul etmiştir[7]. Daha sonraki kararlarında ise zilyetli devredenin malik olup olmadığının dahi araştırılmasına gerek olmadığını kabul etmiştir.

Bir diğer görüş ise tapusuz gayrimenkul üzerindeki zilyetli devredenin malik veya zilyet olup olmadığını inceleyen görüştür. Bu görüşe göre; tapusuz gayrimenkule zilyet bulunan kişi malik ise ancak 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddesine uygun olarak gayrimenkulünü satabilir. Aksi halde yapılan gayrimenkul satış sözleşmesi geçersizdir. Bu gayrimenkul satım sözleşmesi zilyetliğin devri vaadi olarak da kabul edilemez[8].

Yargıtay, tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullerin zilyetliğinin hükmen veya havale ile de devredilebileceğini kabul etmiştir[9].

3402 sayılı Kadastro Kanununun 13.maddesine göre tapuya kayıtlı olmayan gayrimenkullere zilyet bulunanların, kadastro esnasında şekle uygun gayrimenkul satım sözleşmeleri olmasa bile adlarına tescil imkanı sağlanmıştır[10]. Buna göre; zilyet gayrimenkul malı satın aldığını kayıt malikinin, mirasçılarının veya mümessillerinin beyanı veya bir belge, tanık ifadesi ile ispat ederse ayrıca en az on yıldır aralıksız ve çekişmesiz malik sıfatı ile kullandığını kanıtlarsa adına tescil işlemi yapılır[11].

Haricen satımlarda alacaklı gayrimenkule zilyet olmamış ancak gayrimenkulün bedelini satıcıya ödemiş ise o zaman alıcı, ödemiş olduğu semenin iadesi için satıcıya karşı ya borç olmayan şeyin ödenmesi sebebiyle ya da gerçekleşmemiş bir nedene dayanan bir sebepsiz zenginleşme davası açacaktır[12]. Ancak haricen gayrimenkul malın satımında biçime aykırılığı ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması olgusunu oluşturuyorsa devralan tarafından açılan ifa davasında gayrimenkulün tesciline dahi karar verilebilir[13].

————————————
[1] Oğuzman-Seliçi,s.281.
[2] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.553.
[3] Oğuzman-Seliçi, s.281.
[4] Oğuzman-Seliçi,s.281.
[5] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[6] Tandoğan,s.260.
[7] Tandoğan,s.260.
[8] Tandoğan,s.262.
[9] Tandoğan,s.265.
[10] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[11] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.554.
[12] Oğuzman-Seliçi,s.282.
[13] Hatemi,Serozan,Arpacı,s.554.​


6 Kasım 2022
ihaleye-fesat-karistirilmasi-izmir-avukat.jpg

İHALEYE FESAT KARIŞTIRILMASI

Sözlük Anlamıyla Fesat

Bir kamusal işlem olan ihalenin hukuka uygunluğunu şikâyet üzerine denetleyen icra mahkemesi, bu işlemin geçerliliğini etkileyen bir sakatlık belirlemesi halinde, ihaleyi iptal eder (İİK m. 134).  İhale öncesi yapılan işlemler sırasında veya artırma işlemi sırasında, artırmanın usulüne uygun bir biçimde ilerlemesini engelleyen kanuna ve ahlaka aykırı davranışlar, artırmaya fesat karıştırma olarak değerlendirilir. Alıcının, artırma sonunda ihale ile mülkiyetini kazandığı malın esaslı niteliklerinde hataya düşmüş ya da düşürülmüş olması, ihalenin feshi nedeni olarak kabul edilmiştir.

Sözlük anlamıyla “ fesat ” bozukluk, karışıklık, kargaşalık demektir. “ Fesat karıştırmak”  ise, ara bozmak, ortalığı karıştırmaya çalışmak, bir olayın doğal akışını değiştiren davranışlarda bulunmak, hile yapmak  olarak tanımlanabilir.

Açık artırma yolu ile yapılan satışlarda, artırma öncesi yapılan işlemler  veya artırma işlemi sırasında, artırmanın usulüne uygun bir biçimde ilerlemesini engelleyen olumsuz davranışların olması durumunda artırmaya fesat karıştırıldığından söz edilebilir. Bu durumda artırmanın kanuna uygun yapılması ve ihale kararı verilmesini etkileyen tüm kural dışı davranış ve durumlar “fesat karıştırma” olarak nitelendirilebilir.

İHALENİN FESHİ NEDENİ OLARAK FESAT KARIŞTIRMA

  1. Yasal Düzenleme

İcra İflas Kanunu 134. maddenin kenar başlığı ‘ihalenin neticesi ve feshi ’dir. Bu maddeye göre;

 İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.

İhalenin feshini, Borçlar Kanununun 226 ncı maddesinde yazılı sebepler de dahil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluylaicra mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Talebin reddine karar verilmesi halinde icra mahkemesi davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkûm eder. Ancak işin esasına girilmemesi nedeniyle talebin reddi hâlinde para cezasına hükmolunamaz.

İhalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesi veya mahkemeye yapılırsa, icra mahkemesi veya mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir. Bu kararlar kesindir.

 Taşınmazı satın alanlar, ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile, satış bedelini derhâl veya 130 uncu maddeye göre verilen süre içinde nakden ödemek zorundadırlar. İcra müdürü, ödenen ihale bedeli ile ilgili olarak, ihalenin feshine yönelik şikâyet sonucunda verilecek karar kesinleşinceye kadar para bankalarda nemalandırılır. İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir.

İhale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.

Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihaleden itibaren bir seneyi geçemez.

İhalenin feshini şikayet yolu ile talep eden ilgili, vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.

Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.”

6098 sayılı Borçlar Kanunu 281. maddenin (EBK 266) kenar başlığı ‘artırmanın iptali ’dir. Bu maddeye göre;

“ Hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa her ilgili, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün ve her hâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde ihalenin iptalini mahkemeden isteyebilir. Cebrî artırmalar hakkında özel hükümler saklıdır .

  1. Genel Olarak

Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunundaki düzenlemelerden anlaşılacağı gibi; kanuna ve ahlaka aykırı şekilde ihaleye fesat karıştırılmış olması, ihalenin feshi sebebidir (TBK m. 281; İİK m. 134/2 c:1). Açık artırmanın amacı, satışa çıkarılan malın gerçek değerinin bulunması için açık bir rekabet oluşturulması ve bunun sonunda ulaşılan en yüksek değer üzerinden ihalenin yapılarak elde edilen bedelin bu bedel üzerinde kanuni bir talep hakkına sahip olanlara verilmesidir.

İhaleye fesat karıştırma, bazı kimselerin kanuna ve ahlaka aykırı olarak kendi aralarında veya borçlu ile yaptıkları anlaşmaya göre pey sürerek ihalenin doğal seyrini değiştirmeleri veya bazı değişikliklerle alıcıları hataya düşürmeleridir.  Dürüstlük kurallarına aykırı olan her türlü söz, yazı ve eylem, açık ihale ve sonucunun olumsuz olarak etkilenmesi anlamında ihaleye fesat karıştırma olarak değerlendirilebilir. Yapılan özel anlaşmalarla, artırma gününden önce veya artırma sırasında, satışa  çıkarılan malın gerçek değerinin bulunabilmesi için açık bir rekabet ortamının  oluşmasına ve ulaşılan en yüksek değer üzerinden ihalenin yapılmasına engel  olunması, artırmaya fesat karıştırma olarak değerlendirilir.  İhalenin normal koşullarda vereceği sonucu bozmaya yönelik bir takım tedbirlerin alınmış olması, ihalenin sağlıklı şekilde yürütülmesini engelleyen davranışlar da ihalenin feshi nedeni olarak sayılmıştır

İhaleye fesat karıştırılması;

  • İhaleye katılmayı ya da ihaleye katılanların gerçek isteklerini açıklamalarını hukuka ve ahlaka aykırı yollarla önlemek
  • İhale sonunda elde edilmesi amaçlanan bedelin ortaya çıkmasına engel olmak
  • Malın gerçek değerinden daha yüksek fiyat sağlamak amacıyla yapılan her türlü davranış

olarak tanımlanabilir.

‘İhaleye fesat karıştırma’ deyimi ihale sırasında, ihaleyi bozan maddi bir olguyu ifade eder ve bu hile, cebir, ikrah gibi sebeplerle olabilir. TBK m. 281 (EBK 266) ’de “hukuka ve ahlaka aykırı yollara başvurarak” tabiri kullanılmıştır, burada sözü edilen hukuka aykırılık, belli bir kanun hükmünün çiğnenmiş olması değil, genel olarak hukuka aykırılıktır.  Yine aynı maddede sözü edilen ahlaka aykırılık ise dürüstlük ilkelerine ters düşecek her türlü sözlü, yazılı veya fiili hareketle artırma ve sonucunun olumsuz yönde etkilenmesi anlamına gelir.  Bu durumda her somut olayda ihaleye fesat karıştırdığı iddia edilen olay ayrı ayrı değerlendirilip, iddianın gerçek olması halinde ihale fesholunacaktır.

İhalenin feshi talebi bir ‘ dava ’ değil,  ‘şikâyet ‘ niteliğindedir.

İhaleye fesat karıştırıldığı iddiası, diğer fesih nedenlerinde olduğu gibi (m. 134/ II, c. 3) tarafların gelmemesi halinde evrak üzerinde incelenemez. Fesat sebebinin var olup olmadığı mutlaka duruşma yapılarak tespit edilmelidir. İhaleye fesat karıştırıldığı iddiası, her türlü delil ve bu arada tanık delili ile ispat edilebilir.

İhale bedelinin ödenmemesi nedeniyle, icra memuru tarafından ihalenin kaldırılmış olması, İhale konusu malın tahmin edilen değerinden daha yüksek bir bedelle ihale edilmiş olması, ihale konusu malın tahmin edilen değerinden daha yüksek bir bedelle ihale edilmiş olması, ihalenin fesat nedeniyle feshi için şikayet yoluna gidilmesine engel olmaz.

  1. Borçlunun İhaleye Fesat Karıştırması

Hukuka veya ahlaka aykırı olarak, ihale konusu malın daha yüksek bir bedelle satılması için çeşitli davranışlarda bulunan borçlu, artırmaya fesat karıştırmış kabul edilir.

Borçlunun, malın gerçek değerinden daha fazla bedelle ihale edilebilmesi için, ihaleyi yöneten memura yarar sağlaması artırmaya katılacak olan kimseleri kendi imkanlarıyla misafir etmesi,artırma konusu malın değerini ve ihale bedelini yükseltmek için, malı alma niyeti olmayan kişileri ihaleye dahil edip fiyat arttırması , ihale konusu malla ilgili gerçeğe aykırı beyanlarda bulunması ihaleye fesat karıştırma olarak değerlendirilir.

  1. İhaleye Katılanların İhaleye Fesat Karıştırması

İhaleye katılan kişiler, kendi başlarına veya katılan diğer kişilerle anlaşarak ihaleye fesat karıştırabilirler. Ahlaka aykırı bir biçimde ve dürüstlük kurallarına aykırı davranışlarla artırmanın sonucunun etkilenmiş olması, ihalenin feshinin talep edilebilmesi için yeterlidir.

İhaleye katılanların ihaleye fesat karıştırmasına verilebilecek örneklerarasında ihale sırasında, ihaleye katılmak isteyen kişilerin ihaleye girmelerinin engellenmesi, alıcılara, ihaleden çekilmeleri için para teklif edilmiş olması, ihaleye girmek isteyen kişiler arasında bir anlaşma yapılmış olması ve aralarından sadece birinin ihaleye katılıp malı satın alması … gibi durumlar gösterilebilir.

  1. İhaleyi Yönetenin İhaleye Fesat Karıştırması

İhaleyi yöneten icra memurunun, ihaleyi, hukuk ve genel ahlak kurallarına aykırı biçimde, ihaleye fesat karıştırmak düşüncesiyle veya dikkatsizlikle yönetmesi fesih nedeni olarak kabul edilir. İhaleyi yöneten memurun bu davranışları kendiliğinden ya da bir çıkar karşılığında yapmış olması önemli değildir; artırma sonucunun olumsuz yönde etkilenmiş olması, bu davranışın ihalenin feshi sebebi sayılması için yeterlidir.

Artırmayı yöneten memurun artırmaya fesat karıştırmasına verilebilecek örnekler arasında; borçlu ile yapılan anlaşma sonucunda satışın ertelenmiş olduğunun alıcılara da bildirilmesine rağmen, icra müdürü tarafından satışın yapılmış olması , icra müdürünün artırma sırasında şartnameye uygun olmayan bilgiler vermiş olması , icra memurluğunca satışın durdurulmasına dair verilen kararın, İcra Mahkemesi tarafından satışa on dakika kala kaldırılmış olması…..gibi durumlar gösterilebilir.

  1. Üçüncü Kişilerin İhaleye Fesat Karıştırması

İhaleyle yapılan satışlarda, hukuka ve ahlaka aykırı olarak ihaleye fesat karıştıranlar, ihalenin dışında kalan üçüncü kişiler olabilir ya da bu kişilerin kim olduğu belli olmayabilir, önemli olan ihalenin doğal gidişatının bozulmuş olmasıdır. Bu duruma verilebilecek örnekler; ihaleye girmek isteyenlerin ihaleye sokulmamaları, taşınmazla ilgili gerçeğe aykırı beyanlarda bulunarak ihaleye girecekleri ihaleye girmekten vazgeçirmek…..olabilir.

İÇTİHATLAR

Yüksek mahkeme;

“«Kimsenin ihaleye katılmamasının» tehdit yoluyla istendiğinin kanıtlanması halinde, ihalenin feshine karar verilmesi gerekeceğini”

“«Ağlayanın malı, gülene hayır etmez» şeklinde manevi telkinde bulunmanın, «ihaleye fesat karıştırmak» sayılacağını”

“Satış saatine az bir süre kala yapılan bomba ihbarı üzerine satışın 5 dakika gecikme ile başlamış olmasının, ihaleye fesat karıştığını göstereceğini”

“Alacaklı – alıcının, borçluya «masraf olmasın, ihaleden ben alıp sana devredeyim» diyerek kandırılmış olmasının, ihalenin fesat nedeniyle feshini gerektireceğini”

“Tek başına ihaleye katılan müşterinin, kendi teklifini kendiliğinden artırmasının, ihalenin normal şartlar altında yapılmadığını göstereceğini”

belirten kararlar vermiştir.

Buna karşın yüksek mahkeme;

“Karşı tarafın ihaleye girmemesi» yönünde sarfedilen ve tehdit unsuru içermeyen sözlerin fesat nedeniyle ihalenin feshini gerektirmeyeceğini”

“İhaleye girmek için icra müdürlüğüne gelen kişilere ‘bize … TL verin ihaleye girin’ veya ‘biz size … TL verelim siz ihaleye girmeyin’ şeklinde beyanda bulunulmuş olmasının, bu kişilerin ihaleye katılmalarını önleyici nitelikte olmadığından, bu davranışın ihaleye fesat karıştırma olarak nitelendirilemeyeceğini”

“Alıcı ve yakınları tarafından borçluya «sen bu ihaleye girme sonu kötü olur» şeklinde beyanda bulunmuş olmalarının -borçlunun ihaleye katılımı söz konusu olmadığından- «ihaleye fesat karıştırma» olarak kabul edilemeyeceğini”

belirtmiştir.

  1. İhalenin Feshi Prosedürü

Açık artırma ve ihale, fesih sebebi olabilecek yolsuz bir işlem üzerine yapılsa bile, icra memuru tarafından geçersiz sayılıp yenilenemez. Her ne kadar icra organlarının yaptıkları işlemleri, şikayet süresi içinde, geri almaları ve değiştirmeleri mümkünse de, ihale için bu kural geçerli değildir. Çünkü, artırma ve ihale icra hukukuna ilişkin olmakla beraber, özel hukuk alanında da sonuçlar doğurur.

İhalenin feshi, şikayet yoluyla icra mahkemesinden istenebilir. İhaleye fesat karıştırılması sebebiyle ihalenin feshini isteme süresi, ihaleden itibaren 7 gündür. Ancak ihaleye fesat karıştırılmış olduğunu ihale gününden sonra öğrenen ilgili için öngörülen yedi günlük süre, fesat niteliğindeki davranışı öğrendiği tarihte başlar ancak bu süre ihale tarihinden itibaren bir yılı geçemez.(TBK 281 )

Borçlar Kanunu 281. maddede fesih isteme süresi 10 gün olarak düzenlenmiştir. Ancak ihalenin feshinin icra mahkemesinden istenmesi ve ihalenin genel anlamda icra hukukuna ilişkin fakat bir yandan da özel hukuk alanında sonuçlar doğuran bir işlem olması sebebiyle, fesih isteme süresinin genel şikayet süresinde yapılması gerekir (İİK m.16).

  1. Fesih Sebebinin Sonradan Öğrenildiği Durumlarda İspat

Yüksek mahkeme bir kararında yedi günlük süre geçtikten sonra, fesih sebebinin sonradan öğrenildiği ileri sürülerek yapılan şikayetin incelenebilmesi için  öncelikle fesih sebebinin geç öğrenildiğinin şikayetçi tarafından ispatlanması gerektiği sonucuna varmıştır.  Farklı kararlarda ise; fesih sebebinin öğrenilme tarihinin mahkemece araştırılması ve varılacak sonuca göre inceleme yapılması gerektiği görüşü savunulmuştur. Şikayet yoluyla mahkemeye sunulan olan ihalenin feshi bir dava değildir, ihalenin feshinde bir davada olduğu gibi bir hak konusunda uyuşmazlık halinde bulunan taraflar yoktur. Bu nedenle, ihalenin feshinin süresinde istenip istenmediği konusunda, bir davanın taraflarına düşen ispat yüküne ilişkin kurallar uygulanamaz. İhalenin feshi istemiyle, şikayetçi, ihalenin yolsuz bir işleme dayandırıldığı iddiasını ileri sürmektedir, icra mahkemesinin görevi, bu yolsuzluk iddiasını çözmektir. Bir kamusal işlem olan artırma ve ihalenin yolsuz işleme dayandırıldığı iddiasının karara bağlanmasında şikayetçi ve ihalenin feshini isteyen ilgili kadar kamunun da yararı vardır. Bu nedenle, icra mahkemesi normal sürenin geçmesinden sonra ihalenin feshinin istenmesi üzerine, süreye uyulup uyulmadığını resen araştırmalıdır.

İhalenin geçersiz sayılmasına neden olacak ağırlıkta bir yolsuzluk söz konusu olduğunda, ihalenin feshi süresiz şikayetyoluyla istenebilir. Ancak İİK m. 134, artırma ve ihalelere güven duyulması gerektiği düşüncesiyle, ihalenin feshinin ihaleden itibaren bir yıl geçtikten sonra istenememesini hükme bağlamıştır. Zira, ihale kararı ile iyiniyetli alıcının ediniminin korunması gerekir; icra işlemlerine güvenin korunması gereği süresiz şikayeti sınırlandırır. Süresiz şikayetin bitiş anı, takip sonucu üçüncü kişilerin hak kazanımı anı olmalıdır.

  1. İhalenin Feshinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhalenin feshi istemlerinde görevli mahkeme icra mahkemesidir. Ancak ortaklığın giderilmesi satışlarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

Yetkili mahkeme ise, satışa konu taşınmazın bulunduğu yer icra mahkemesi ya da takibin yapıldığı yer icra mahkemesidir.

Fesat iddiası evrak üzerinde incelenemez bu iddianın mutlaka duruşma yapılarak incelenmesi gerekir. Şikayetçi, şikayet dilekçesinde, fesat sebeplerini duruşmada açıklayacağını bildirmişse, davanın şikayetçi bu sebepleri açıklamadan sonuçlandırılamaz. Taşınmazın muhammen kıymetinden daha yüksek bir bedelle artırmada ihale edilmiş olması, ihalenin fesat sebebiyle bozulması için şikayette bulunulmasını engellemez. Fesat iddiası, icra mahkemesinde tanıkla ispatlanabilir.

İhaleye fesat karıştırmak aynı zamanda bir suç teşkil ettiğinden, bu fiil hakkında yemin teklif edilemez.

  1. İhaleye Fesat Karıştırma Suçu

İcra İflas Kanunu 345’inci maddede “İcra ve İflâs Kanununa göre yapılan ihalelerde, menfaat karşılığında artırmadan çekilme veya artırmaya katılmama”  eylemi suç sayılarak cezalandırılmıştır.

İİK. mad. 345b’de düzenlenmiş olan “artırmadan çekilme” (“ihaleye fesat karıştırma”) suçu, İcra ve İflas Kanunu’na göre yapılmış olan ihalelere fesat karıştırılması halinde oluşur.

TCK.235.maddesinde düzenlenmiş olan “ihaleye fesat karıştırma suçu”, İcra İflas Kanunu’na göre yapılmış olan ihalelere fesat karıştırılması halinde değil; 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’na, 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu’na ve 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu’na göre yapılan ihalelere fesat karıştırılması halinde oluşur.

Buna göre;

  1. Suçun maddi unsurları:
  • İcra ve İflâs Kanununa göre yapılmış bir ihale bulunmalı,
  • Sanık, kendisine veya başkasına vaat olunan ya da sağlanan yarar karşılığında,
  • Artırmadan çekilmiş ya da artırmaya katılmamış olmalıdır.

Bu konuda aracılık yapanlar da, aynı ceza ile cezalandırılırlar.

  1. Suçun manevi unsuru: Sanık bilerek ve isteyerek İcra İflas Kanunu’na göre yapılmış bir ihaleye hiçkatılmamış veya katıldığı ihaleden çekilmiş olmalıdır. Bu suç “bilerek ve isteyerek”

işlenebileceğinden ancak  g e n e l  k a s t  ile işlenebilir.

  1. Yargılama usulü: Davanın açılma usulü:Suçun takibi şikayete bağlı değildir. İhbar üzerine, dava açma yetki ve görevi Cumhuriyet Savcılarına aittir. Aynı zamanda bu suçtan dolayı açılan kamu davasının icra ceza mahkemesinde açılacağı belirtilmiş olmasına rağmen, İİK m. 346/I’e göre sadece disiplin ya da tazyik hapsine hükmolunabilecek icra suçlarının yargılaması icra mahkemelerince yapılabilir. İİK m. 345/b’de ise  bir yıla kadar hapis ve bin güne kadar para cezası öngörülmüştür, bu sebeple bu suçtan dolayı sulh ceza mahkemelerinde kamu davası açılması gerekir. Bu suçtan dolayı yapılacak yargılamada yetkili ve görevli mahkeme “ihalenin yapıldığı icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesi” Bu davadaki zamanaşımı süresi TCK m. 66/e’ye göre sekiz yıldır.
  2. Suçun cezası: Artırmadan çekilme suçunun sabit görülmesi halinde, mahkemece ‘bir yıla kadar hapis ve bin güne kadar adli para cezasına hükmolunur. Mahkemece hükmedilecek hapis cezası kısa süreli hapis cezası sayılacağından, bu ceza seçenek yaptırımlardan birine çevrilerek, ertelenebilir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 345/b’de , İcra ve İflas Kanunu’na göre açılan ihalelerde, kendisine veya başkasına vaat olunan veya sağlanan yarar karşılığında artırmadan çekilen veya artırmaya katılmayan kimseye ve aracılara bir yıla kadar hapis ve bin güne kadar adli para cezası verileceği düzenlenmiştir. Bir fiil, birden fazla kanunda suç olarak düzenlenmişse, TCK. m. 44’te düzenlenen fikri içtima kuralı uyarınca failin, bunlardan en ağır cezayı gerektiren fiilden dolayı cezalandırılır. Bu durumda  İcra ve İflas Kanunu’na göre açılan ihalelerde menfaat temin edip bu ihalelere katılmayan kişiler, İİK m.345/b hükmünden cezalandırılacak ve yargılamaları icra ceza mahkemeleri tarafından yapılacaktır. Bu para alışverişine aracılık yapanlar da aynı şekilde cezalandırılacaktır.


6 Kasım 2022
arsa-payi-karsiligi-kat-yapim-sozlesmesi-izmir-gayrimenkul-avukati.jpg

Arsa Payı Karşılığı Kat Yapımı Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinde müteahhit, arsa sahibinin arsası üzerine, arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bina yapma vecibesi altına girer[1]. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde, gayrimenkul satımı ve eser sözleşmesi öğeleri bir araya geldiğinden söz konusu akit karma tipli ve çifte edim içeren bir akittir. Çünkü arsa sahibi mülkiyeti devretmeyi, borçlanırken karşı taraf da bir eser meydana getirmeyi ve bu eserden arsa sahibinin payına düşeni ona devretmeyi borçlanmaktadır[2].

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinin öğelerini şu şekilde aktarabiliriz. Öncelikle söz konusu akit ile arsa sahibi belli arsa paylarını devir vecibesi altına girer[3]. Buna karşılık yüklenici bağımsız bölüm yapma vecibesi altına girer. Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi yanların her ikisinin de vecibe altına girdiği akitlerdendir. Son olarak da arsa sahibi ile yüklenicinin iradelerinin birleşmesi gerekir. Bu akit öğeleri itibariyle karma tipli bir akittir. Zira burada hem satım hem de akitleri bir aradadır. Arsa sahibinin vecibesi, taşınmaz satımının öğesi olan taşınmaz mülkiyetini geçirmektir. Buna karşılık yüklenicinin vecibesi de istisna sözleşmesinin öğesi olan inşaat yapma ve bunu arsa sahibine devretmektir. Müteahhit yapılan akit ile iki edimi borçlanmaktadır. Birincisi kendine verilen arsa payına karşılık bu arsada bina yapmak[4]; ikincisi ise sözleşmede öngörülen özellikte inşaatı yapma ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir[5].

Burada söz konusu arsa karşılığı kat yapım sözleşmesinin karma tipli bir akit olması sebebiyle iki sözleşmeden hangisinin hukuki neticelerinin uygulanacağı ile ilgili görüş aykırılıkları ortaya çıkmıştır. Yargıtay’a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat yapımına istisna sözleşmesine ait hükümlerin, arsa payının devrine de taşınmaz satışının hükümlerinin uygulanması gerekir. Yargıtay arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmelerinin çift tipli bir karma sözleşme olması sebebiyle değişik akit tiplerine ilişkin kuralların birbirine ters düşmesi halinde karşılıklı çıkarların tartılmasına göre hakkaniyete göre uygun çözümün benimsenmesi gerektiğini kabul etmiştir[6].

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi, belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilebildiği gibi, arsanın tamamen yükleniciye devriyle de[7] yapılabilmektedir.

Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinde ise biçim şartına bağlı olmak gerekir. Bu akit 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Akit yapma serbestisi ilkesinden doğmuştur. Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçladığından yukarıda bahsedilen kanunlardaki maddeler gereği düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Buradaki biçim şartı ispat değil, bir geçerlilik şartıdır. Ancak şekle uyulmasının aranmadığı özel kanun hükümleriyle belirtildiği durumlarda biçim şartına uyulmayabilir.[8]

Arsa payı karşılığı kat yapım akitleri tapu memurlarınca yapılabildiği gibi Yargıtay kararlarına göre noterlerce de yapılabilmektedir[9].Yargıtay’ın vermiş olduğu bir İçtihadı Birleştirme Kararına göre noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaatlerinin geçerli olduğu, bu türlü satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu olmadığı sonucuna varılmıştır[10]. Kat irtifakı kurulduğu durumlarda arsa payının kat irtifakından ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir[11]. Bu nedenle de arsa payının kat irtifakından ayrı olarak satış vaadine konu olması da gerçekleşmeyecektir. Ancak kat irtifakının kurulmasından sonra ve kat mülkiyetine geçilmeden önce arsa payının satılması ve satış vadine konu olması mümkündür[12]. Bu durumda arsa payına bağlı taşınmaz satım vaadi sözleşmesini noterler resmi biçimde yapabilirler. Lakin taraflarca dışarıda düzenlenip noterlikçe imzaları onanan akitler geçerli değildir. Ayrıca arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi devlete ait ve ihale ile verilen arsalarda söz konusu ise bu sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için noter onayı aranmaktadır[13].

Biçim şartına uyulmadan, haricen veya adi yazılı biçimde yapılan veya imzası noterce tasdik edilmiş olan arsa payı karşılığı kat yapım akitleri hukuken geçerli değildir. Yargıtay’ın içtihadına göre, resmi şekle uyulmamanın yaptırımı kesin hükümsüzlüktür[14]. Yine yanlar akit ile kendilerini bağlı saymadıkları takdirde birbirlerini sözleşmeye uymaya zorlayamazlar. Yine bu durumda akitteki yanların edimlerine ve cezai koşullara yönelik şartlar da hükümsüz olacaktır. Ancak şekle uygun düzenlenmemiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının edimlerini karşılıklı olarak kısmen veya tamamen ifa etmiş olmaları halinde sözleşmenin hukuken geçersiz olduğunun kabul edilmesi ve verilenlerin iadesinin istenmesi objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı hallerde geçersizliği ileri sürmek kanun tarafından korunmamalıdır[15].

Biçim şartına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bazı hallerde geçerliymiş gibi hüküm ve neticelerini doğurmaya devam edebilir. Örneğin tarafların edimlerini karşılıklı olarak ve tamamen yerine getirmiş iseler o zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı veya noterde yalnızca imzaların tasdiki şeklinde ya da sözlü olarak yapılmış olması hasebiyle yanların geçersizliği ileri sürmeleri objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Biçim şartının yerine getirilmemiş olmasına rağmen yüklenici tarafından inşaatın tamamı veya büyük bir bölümünün yapılmış olması halinde de arsa sahibinin karşı edimini yerine getirmemek için sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi objektif iyi niyet kaideleri ile bağdaşmaz[16][17]. Şekle aykırı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yanların edimlerinin bir kısmını dahi ifa etmiş olmaları kendilerini sözleşme ile bağlı sayma iradelerini gösterir. Bu sebeple dahi sözleşme geçerliymiş gibi sonuçlarını doğurmaya devam edecektir. Örneğin şekle aykırı yapılmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenici sözleşmede payına düşen dairelerden birinin üçüncü bir şahsa satışını yaptıktan sonra arsa sahibinin de bu payın mülkiyetini tapuda devretmiş olması buna karşılık olarak da yüklenicinin inşaatın bir kısmını yapmış olması halinde edimlerin bir bölümünün karşılıklı olarak yerine getirilmiş olması söz konusudur[18]. İşte bu gibi hallerde de ortak sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmek objektif iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Yine biçim noksanlığına, karşı tarafı aldatarak, neden olan kimse biçim noksanlığını ileri süremez. Burada da hakkın kötüye kullanılması mevzu bahis olacaktır.
[1]Yavuz,s.483.

[2]Ünal,M.,Aral,F.,Başpınar,V.,s.100.

[3]Arsa payının devri iki şekilde yapılabilir: İlk olarak arsa sahibi, devredilmesi kararlaştırılan arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmekte, diğer payları kendi mülkiyetinde tutmaktadır. İkinci halde ise arsa sahibi yükleniciye bırakılması gereken arsa payını tamamen devretmemekte, bağımsız bölümler bitene kadar arsanın mülkiyetinin kendi üzerinde kalmasını sağlamakta, inşaatın ilerleme aşamasına göre kısım kısım devretmektedir.

[4]Yasal olarak inşaatın ruhsatı arsa sahibi tarafından alınır, fakat bu vekaleten yükleniciye devredilebilir. Tapu ‘tahsis’ belgesiyle(mülkiyet belgesi olmadığından) inşaat ruhsatı alınamaz. 3194 sayılı İmar Kanununun 29.maddesine göre sözleşmede bir hüküm bulunmadığı takdirde ruhsat alındıktan 2 yıl içinde inşaata başlanmalıdır. Eğer ki ruhsat alınmadan inşaat başlamış ise ruhsatsız yapı belediyece ve valilikçe yıkılır. Arsa sahibi de yıkım davası açabilir.

[5]Yavuz, s. 454 

[6]“Arsa payı karşılığı kat yapımı çift tipli bir karma sözleşmedir. İlke olarak her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kuralları doğrudan doğruya uygulanır. Ancak değişik sözleşme tiplerine ilişkin kurallar birbirine ters düşerse, karşılıklı çıkarların tartılmasına göre, hakkaniyete uygun çözüme ulaşmak gerekir.” (Yargıtay 15. HD. E.1975/4714, K. 1975/5159, 25.1.1975) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)

[7]Uygulamada arsanın tamamen yükleniciye devrine arsada kat irtifakının kurulmadığı durumlarda ve arsa sahibinin yükümlülüklerini azaltmak amacıyla başvurulmaktadır.

[8]Yavuz, s. 489 – 490.

[9]Oğuzman-Seliçi,s. 278.

[10]Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı.  E. 1978/3 K. 1978/4, 24.4.1978(www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)

[11] Çetinkaya, s.34.

 
[12]Yavuz, s. 490.

[13]Kartal, s. 17. 

[14]Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı. E. 1954/8, K. 1954/18, 26.5.1954 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 03.12.16)

[15]Yargıtay 14. HD. E. 2015/11565, K. 2015/12004, T. 24.12.15 (www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 20.01.17)

[16]“Taraflar arasında haricen düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz ise de, inşaat tamamen yapılmış ve davacıya teslime hazır duruma getirilmiş bulunduğunun tespit edilmesi nedeniyle, bu durumda artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi afaki iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz.’’ (Yargıtay 15. HD. E. 1981/942, K. 1981/1313, 3.6.1981) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 03.12.16)

[17]Yargıtay 15.HD. E.1991/4445,K.1991/1613, 1.4.1991 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 03.12.16)

[18]“Geçersiz akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa sahibi davalı yükleniciye bir kısım pay geçiriminde bulunmuş ve davalı da aynı sözleşmeye göre inşaatı yapmış olmakla, karşılıklı ve kısmen ifa edilen edimler nedeniyle tarafların sözleşme ile kendilerini bağlı saydıklarının kabulü gerekir.” (Yargıtay 15. HD. E. 1998/266, K. 1998/3930, 20.11.1986) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 03.12.16)


6 Kasım 2022
gayrimenkul-satis-vaadi-sozlesmesi-izmirde-gayrimenkul-davalari-avukati.jpg

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa, o gayrimenkulün satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön akittir[1]. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir[2]. Gayrimenkul satış vaadinin konusu taşınmaz mallardır[3]. Lakin vaat süjesi gayrimenkulün belli olması zorunlu değildir. Belirlenebilir olması yeterlidir[4][5]. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul satımına ilişkin bulunan 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 237. maddesindeki biçim kaidelerine uygun olmak zorundadır. Bu durumda gayrimenkul satış vaadinin de tapu sicil muhafız veya memurlarınca düzenlenecek bir resmi senetle yapılması gerekir. Ancak 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60. maddesinin 3. bendine göre gayrimenkul satış vaatlerine ait resmi senetleri tanzim yetkisi noterlere tanınmıştır[6]. Doktrindeki baskın görüşe göre tapu sicil memurları da gayrimenkul satış vaadi düzenleme yetkisine sahiptir[7].

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noter tarafından resen düzenlenmelidir[8]. Tarafların yalnızca imzalarının noterlikçe onandığı senetler geçerli değildir[9]. Noterler tarafından taşınmaz satışı olarak düzenlenen resmi senetler, bu satış sözleşmesi yönünden geçersizdirler ancak yanların iradesinin yorumu veya tahvil yolu ile sözleşme, satış vaadi olarak geçerlilik kazanır. Bu olanak Yargıtay tarafından da kabul edilmiştir[10].

Gayrimenkul satış vaadi alıcı adına sadece kişisel hak doğurur[11]. Bundan ötürü gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan birinin talebi üzerine tapu siciline şerh düşülebilir[12]. Bu durumda lehine şerh düşülen birey kendinden sonraki maliklere karşı bu hakkını kullanabilir. Bu şerh beş yıllık süreye ilişkindir ve beş yıllık süre dolunca tapu memurunca re’sen tapudan terkin edilir[13]. Gayrimenkul maliki de şerhin terkinini isteyebilir. Yasa, tapu memuruna re’sen terkin etme görev ve yetkisi vermiş olmakla beraber, onun bunu yerine getirmemesi halinde gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde terkin için dava açabilir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin süresi şerh süresi olan beş yıldan daha uzun ise, şerhin terkinine rağmen sözleşme varlığını sürdürür ve talep halinde taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması gerekir. Fakat şerhten sonra taşınmaz üçüncü kişiye devredilmişse artık yeni malike karşı ileri sürülemez.

Gayrimenkul satış vaadi hukuki niteliği itibariyle taşınmaz malın mülkiyetini intikal ettirmez. Taraflardan biri bu sözleşmeye dayanarak tapuda mülkiyet intikal ettiremez. Ancak dava açarak mülkiyetin adına tescilini isteyebilir[14]. Herhalde şekle uygun olmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmiş iseler[15] buradaki biçim kaidelerinin kamu menfaatini ilgilendirdiğinden bahsedemeyiz. Hakikaten gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şekle aykırı akdedilmiş olmasına rağmen ifa edilmiş ise geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı teşkil edebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi gereğince gayrimenkul satış vaadinden doğan borcun on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde talep edilmesi gerekir. Zamanaşımı süresi, satış vaadi sözleşmesini yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Çünkü sözleşmenin yapılmasıyla birlikte satışı isteme hakkı da doğmuş, muaccel hale gelmiş olur. Eğer satış isteme için belirli bir vade kararlaştırılmışsa veya işin mahiyeti belirli bir sürenin geçmesini gerektiriyorsa, süre o tarihten itibaren işlemeye başlar[16].Yargıtay da on yıllık zamanaşımının uygulanacağını kabul etmektedir[17].

(Bu köşe yazısı, sayın Av. Alperen Cihan ÇETİNKAYA tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)

———————————-
[1]Yargıtay 14. HD. E. 2006/6980 , K. 2006/8664, 18.97.2006 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 20.01.17)
[2]Yargıtay 14. HD. E.2003/8604, K.2004/1301, 1.3.2004 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[3]Bazı taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez. Örneğin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesinin son fıkrasında da, “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz” hükmüyle, 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazların satış vaadine konu edilemeyeceği öngörülmüştür.
[4]Yargıtay 14. HD. E.2003/8604, K.2004/1301, 1.3.2004 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[5]Yargıtay 13. HD. E.1988/100, K.1988/1426, 11.3.1988 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[6]Yargıtay, 8. HD.  E. 1997/41740, K.1997/7956, 04.12.1997 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[7]“Taraflar arasında akdolunan ve davacının bonolara dayalı alacağından feragat etmesi karşılığında davalıların tapulu bir taşınmaz hissesini davacıya devretmesini öngören adi yazılı sulh sözleşmesi, BK.nun 213 ve Noterlik Kanununun 60/b.3 maddelerinin öngördüğü resmi şekilde yapılmadığı gibi sulh anlaşması mahkeme dışında bağışlanıp mahkemece tasdik veya duruşma tutanağına da geçirilmediği cihetle geçersizdir. Böyle bir sulh uyarınca davacının davalıları taşınmaz payının ferağına Hukuken icbar etmesi mümkün olmadığı gibi ferağ şartıyla yapılan feragatte şart gerçekleşmediğinden hükümsüzdür” (Yargıtay 11. HD. E. 1991/419, K. 1991/959, 15.2.1991) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[8]Zevkliler, s.78.
[9]Yargıtay, 15.HD. E.1978/2023, K. 1978/2443, 20.12.1978 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[10]Yargıtay HGK. E.1957/1-70,K. 1957/64, 26.6.1957 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[11]Yargıtay 14. HD. E. 1999/2448, K. 1999/4866, 1.7.1999 (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[12]“Bir taşınmazın birden çok kişilere satışının vaadi olunması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe ilk defa yapılan sözleşmeye değer verilir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, Medeni Kanunun 919/2. maddesi gereğince sadece taşınmaz üzerinde sonradan temellükte bulunan hak sahiplerine karşı dermeyan olunabilir”. (Yargıtay 14. HD.  E.1987/4244, K.1988/6494, 13.10.1988)
[13]Oğuzman-Seliçi, s. 295.
[14]“Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir” (Yargıtay 14. HD.  E.2003/8604, K.2004/1301, 1.3.2004)
[15]Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte dava tarihinde davalılar vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine Eski BK.96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise; aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.
[16]“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili yasalarımızda özel bir zaman aşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar K.nun 125. maddesi hükmünce satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan davalarda 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır. Zaman aşımının başlangıç tarihinin belirlenmesinde ise sözleşmenin ifa olanağının doğumu tarihine bakmak gerekir. Temyize konu uyuşmazlıkta muris M.’e ait pay hükmen 27.11.2002-27.1.2003 tarihinde davalı D. ve diğer mirasçılarına intikalen ve tescilen tapu siciline yazıldığından davacının dayandığı sözleşmenin ifa olanağı bu tarihte doğmuştur. Dava ise 2.4.2004 tarihinde açıldığından 10 yıllık zaman aşımının dolduğunu söylemek olanağı yoktur” (Yargıtay14. HD. E.2006/9207, K.2006/9484, 21.9.2006) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)
[17]“Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar”.  (Yargıtay 14. HD.  E.2003/8604, K.2004/1301, 1.3.2004) (www.kazanci.com,Erişim Tarihi: 01.12.16)​​


Ofis

Adresimiz

MANSUROĞLU MAH. 1593/1 SK. NO:32/12, İNCE MEMED PLAZA, BAYRAKLI / İZMİR

Yol Tarifi Alın

Sosyal Medyada

Takip Edin