GAYRİMENKUL YATIRIMI MANİSA’YI BÜYÜTÜR MÜ?

Geçtiğimiz aylarda rant vergisi tartışmalarının hararetlenmesiyle birlikte gayrimenkulden elde edilen kazançlar kamuoyunda ciddi manada tartışma konusu haline geldi. Gayrimenkul sektörünün önde gelenleri, bunun gayrimenkul talebini kısacağını ve yabancı alımlarını caydıracağını ifade ediyor. Peki ama gayrimenkul sektörü gerçekten ekonomimiz için bu kadar önemli mi? Bu soruya verilen ‘evet’ cevabının asıl nedenleri arasında; ortalama 40-50 civarındaki sektörün gayrimenkul sektöründen etkilenmesi, en iyi zamanlarında 2 milyona yakın niteliksiz ve yarı-nitelikli işçiyi istihdam etmesi bulunmaktadır. Hal böyle olunca devlet büyükleri de sektörün ekonomideki bu hızlandırıcı rolünü esas alıp sosyal kaygılar nedeniyle sektöre büyük bir önem atfediyor ve gayrimenkul alanını büyümenin motoru olarak değerlendiriyorlar.

Peki gelişmekte olan kentler de baz alındığında ekonominin uzun dönemli faydaları ve ayakta durabilmesi açısından durum bu kadar toz pembe mi? Senelerdir ekonomide yaratılan gayrimenkul rantı nedeniyle sanayi kesiminden gayrimenkule doğru yoğun bir parasal transfer gerçekleşti. Yıllık kar oranları ortalama %8 kar marjı endeksinde seyreden birçok sanayici, durduğu yerde %15 kar marjı sağlayan gayrimenkul sektörüne hücum etti. Kısa vadede çok yüksek karlar sağlayan bu sektörün Manisa’da da bir lokomotif etkisi yarattığı kesin. Lakin aynı zamanda sanayiden bir sermaye kaçışının da olduğu aşikardır. Nitekim faiz yerine gayrimenkule akan para, bankacılık sisteminde kredi olacak ve yeni iş alanları için kullanabilecek iken sadece gayrimenkule yöneldi(Crowding out). Bu da Manisa ve daha birçok kentte kredi piyasası ve sanayiyi dışlamaya sebep oldu. Oysaki bir kentin uzun dönemde ekonomisinin sağlıklı büyüyebilmesi, katma değer sağlayan sanayi kollarındaki rekabetçi gücünün artmasına bağlı.

İnşaat çok düşük katma değerli bir sektör, halbuki bu paralar ileri teknoloji içeren yatırımlara kaydırılabilirse yüksek kar marjlı kentin geleceği açısından uzun vadeli ‘reel’ yatırımlara dönüştürülebilir. Bu durumu basitçe şöyle örnekleyebiliriz; Manisa’da 1000 konutluk bir proje yaptınız, bu yatırım için en fazla %1 oranında yabancı yatırımcıyı bu kente çekebilirsiniz ama aynı değerdeki yatırımların yerli yatırımcı tarafından sanayiye yönlendirilmesi durumunda bu oranı %18-20’lere çekebilmeniz mümkün. Zira Manisa, Avrupa’nın en iyi yatırım yapılabilecek kentidir ancak maalesef ki bu potansiyelini ortaya çıkartabilecek bir yerli yatırımcı networkü bulunmamaktadır. Artık en azından Manisa’nın, gayrimenkul sektörünün sağladığı kısa dönemli ekonomik canlanmanın uzun dönemde ekonomiye verdiği zararın daha fazla olduğunu, sanayiden ve teknolojiden çekilen sermaye gücünün kentin rekabet gücüne zarar verdiğini, katma değer marjını düşürdüğünü ve sağlıklı rekabet gücünün oluşmasına engel olduğunu fark etmesi gerekmektedir(Bunu görüp önüne geçmeyen İspanya, İtalya ve Yunanistan’daki birçok kentin krizlerin pençesinden kurtulamamasından dersler çıkarmak gerekmektedir.).

Gelişmiş ülkelerdeki kentlerin yatırımcıları sanayi ve teknoloji yatırımı yaparken, bizim yatırımcımız konut ve ofis üreterek onlarla rekabet edemez, bu nedenledir ki; bırakın Dünya ile rekabet etmeyi, Türkiye çapında bile rekabet edebilecek çok az Manisalı yerli yatırımcımız vardır.Yalnızca ranta dayalı bir büyüme ekonomisi sağlamak mümkün değildir. Maalesef inşaat sektörü ekonomiyi sırtlıyor söylemi çok sığ bir söylemdir ve sermaye, akıllı sanayi yatırımlarına dönüşemezse bir zaman sonra bu kentin ekonomik büyümesinin(?) sonuna gelinecektir.

Manisa, ekonomik alt yapısını gayrimenkul sektöründen uzaklaştırıp imalat sektörüne doğru yeniden yapılandırmak adına sermaye kontrol araçlarını kullanmayı düşünmelidir. Enflasyon oranının altında kalan faiz oranları, imalat ve diğer üretici ihracat sektörlerinin aleyhine gayrimenkul sektöründeki yatırımları teşvik etmektedir ancak bu uzun vadeli büyüme potansiyeline ilişkin kaygıları artırmaya başladığında kentsel ekonominiz bozulmaya başlar ve ülke çapında olmasa dahi kentsel manada kucağınızda pimi çekilmiş güzel bir kriz bulursunuz.

1990’lı yıllarda GSYİH içinde %33’lerde olan sanayi payımız, şu an %20’lerde seyretmektedir. İnşaat sektörü büyümenin lokomotifi olarak görülmekten vazgeçilmelidir. İnşaat sektörü bir kentin ana üretim kalemi olamaz, olmamalıdır. Her ne kadar bunun aksini iddia edenler olsa da, kentteki üretimin çoğunluğu mutlaka katma değerli ürünlere kaydırılmalıdır, yatırım harcamalarında inşaatın payı düşürülmelidir. İnşaatçılar asıl konut talebinin ancak üretime dayalı milli gelir büyümesi sonucunda kendilerine yansıyabileceğini görmek zorundadırlar. Yoksa ‘bugün satalım da, günü kurtaralım’ anlayışıyla hem kente hem de kendi büyümelerine zarar verdiklerini görmek işten bile değil.

Sonuç Yerine

Her ne kadar yerel yatırımcıyı inşaat sektöründen sanayiye kaydırmanın kentin menfaatine olacağını belirtsek de, buradan inşaat sektöründeki tüm desteğin çekilmesi anlamı çıkarılmamalıdır. Asıl yapılması gereken; ‘sadece’ inşaat sektörüne odaklanan piyasayı, kente katma değer katacak sanayi yatırımlarına teşvik etmektir.

Bu sebeplerden ötürü yerel siyasetçilerimizin imar kanunundaki değişiklik için baskı yapmaları gerekmektedir ve inşaattan kazanılan kolay paranın yapılan düzenlemelerle önüne geçilip inşaat sektöründe bir çöküşe yol açmadan sanayiye geçiş gerçekleştirilmelidir. Popülizmden uzaklaşılarak, kentin uzun vadeli menfaati düşünülmelidir. Unutulmamalıdır ki; imalat gücünü kaybeden bir şehir, ihracat gücünü de kaybeder.

Avukat Alperen Cihan ÇETİNKAYA

Özgeçmiş

*Avrupa Konseyi Program Asistanı

*Amerikan Barolar Birliği Program Yöneticisi

*COJEP International Kongresi ‘‘Konuşmacı’’ (2013)

*UETD Hollanda Gençlik Hareketi Kongresi ‘‘Konuşmacı’’ (2012)

*2013 yılında Dünya Genç Liderler ve Girişimciler Federasyonu tarafından düzenlenen ‘‘Türkiye’nin En Başarılı 10 Genci’’ projesi kapsamında ‘‘Siyaset, Hukuk ve Kamu Yönetimi’’ alanında aday gösterilmiştir.

*2014 yılında Junior Chamber International tarafından düzenlenen ‘‘Türkiye’nin En Başarılı 10 Genci’’ projesi kapsamında ‘‘Kişisel Başarı’’ alanında aday gösterilmiştir.